Скандал, який виник у Трускавці після прийняття виконкомом нових тарифів з обслуговування будинків та прибудинкових територій, триває вже місяць. Люди незгідні (не хочуть) платити за новими тарифами, а КП «Трускавецьжитло» не може нормально функціонувати при старих тарифах. Відбуваються громадські слухання, до мерії надходять звернення, прохання та вимоги від дуже різних політичних сил. Готуються судові позови. Влада розмірковує, що ж робити. І при цьому всьому неймовірною виглядає думка, що ця «заворушка» може комусь бути дуже вигідна. Ви можете не повірити, але в першу чергу це може бути вигідно саме меру міста Руслану Козиру. Так як йому вигідний масовий перехід трускавчан на автономне опалення, так як йому вигідні здача у експлуатацію «Лісової пісні» без жодних ексцесів, так як йому вигідно приховувати всю правду про ситуацію із питним озером, так як йому та його заступнику вигідно робити базари на центральній площі міста, так як йому вигідно робити багато інших речей.
Отже, в першу чергу підвищення тарифів б’є рикошетом по очільнику КП «Трускавецьжитло», депутату міської ради, керівнику ТМО партії «Права воля України» Олександру Ткаченку. «Фронту змін», який у місті має владу і який представляє як член цієї партії міський голова Руслан Козир, дуже вигідно здобути голоси виборців-трускавчан, особливо ті, які в 2010 році отримала «Права воля України». І на виборах в жовтні 2012 до ВРУ, і особливо на майбутніх місцевих виборах.
З другої сторони, «турбота» міської влади Трускавця про жителів міста проявилася не лише у підвищенні тарифів, а й у намаганні активізувати процес творення ОСББ. Та зовсім не про громаду головна думка влади, коли медовими вустами говорять про переваги ОСББ. Не буде перебільшенням сказати, що влада Трускавця і особисто Р. Козир готують аферу із управляючими компаніями, а інакше – готують нову кабалу для трускавчан, кабалу страшну та довговічну.
Спочатку пропонуємо Вам ознайомитися із уривками статті Володимира Бригілевича та Нестора Швеця із ЛГО «Центр досліджень місцевого самоврядування»), опублікованої в рамках реалізації проекту № 42704 «Громадські ініціативи в реформуванні ЖКГ» за підтримки міжнародного фонду «Відродження». Стаття доводить, що наші підозри стосовно Руслана Козира не є аж такими безпідставними.
«Прийняття нового Житлового Кодексу викликає багато питань і страхів в українському суспільстві. Найбільше розголосу і збурення громадськості викликають питання, пов’язані з впровадженням управляючих компаній і зміна системи управлінням житлом. Які реальні загрози несе українському власнику впровадження управляючих компаній і чи взагалі необхідні ці компанії на українському ринку?
Перед тим як стверджувати необхідність створення ринку управительства в Україні, важливо зрозуміти, яку систему управління житловою нерухомістю буде запроваджено. Досвід Східної Європи представляє дві системи:
Обов’язкове створення житлових товариств у будинках, де появиться хоч би одна і більше приватизовані квартири. ЖЕКи реформуються в управляючі компанії і фірми з надання комунальних послуг з технічного обслуговування будинку (слюсарство, електрика, дрібно-ремонтні, прибирання територій і т.д.). Визначальним суб’єктом є житлове товариство, яке за договором наймає управляючу компанію, затверджує тарифи на утримання будинку і контролює якість надаваних послуг управляючих компаній. Відповідальність за наймання обслуговуючих фірм, контроль за їхньою роботою і звітність перед житловим товариством –це відповідальність управителя. Змінити управителя, або продовжити угоду на наступний рік це основне завдання зборів житлового товариства. Така модель характерна для Польщі.
Створення житлових товариств не є обов’язковим в будинках з приватизованим житлом. Управління житловою нерухомістю здійснюють реформовані ЖЕКи в управляючі компанії інтегрованого типу (здійснюють функції управління і надання комунальних послуг). Прийняття рішення про самоуправління чи наймання управляючої компанії відбувається зборами житлового товариства якщо воно створене в будинку. При відсутності житлового товариства управляючу компанію призначає орган місцевого самоврядування, а угоди підписуються управляючою компанією з кожним власником житла. Контроль за діяльністю управляючої здійснює кожний житель через підписання угоди і актів виконаних робіт. Змінити управляючу компанію можна рішенням більшості власників житла. Така модель характерна для прибалтійських країн: Литви, Естонії.
Перша модель передбачає дієвий контроль житлового товариства за управителем (управляючою компанією), котре в будь який час може змінити його за ініціативою правління житлового товариства на загальних зборах більшістю голосів. Тарифи на обслуговування і управління будинком для управляючої компанії затверджуються на загальних зборах терміном на один рік до наступного фінансового і робочого звіту. Змінити тарифи управитель може лише один раз на рік, обґрунтувавши і затвердивши на загальних зборах. Така система є стійка і передбачає зворотній зв’язок між житловим товариством і управляючою компанією.
Друга модель є більш вразливою і має слабий зворотній зв’язок між власником житла і управляючою компанією. При незадовільному виконанні послуг необхідна ініціатива більшості власників. Реально контролювати якість послуг управляючої компанії і надавачів послуг є досить важко, враховуючи інертність і неорганізованість власників які не здатні організувати житлове товариство. Друга система спирається на «законослухняних» власників житла і управителів, а також відповідальну систему місцевого самоврядування.
Аналізуючи Житловий Кодекс України зразка 2010 року, прийнятого в першому читанні 5.10.2010 складається враження вибору другого варіанту, де навіть незначні можливості впливу прибалтійського власника житла на управління будинком зовсім знівельовані. Якщо йдеться про законослухняність власників житла, то в Україні відновлюється нормальні у всьому світі механізм пені за невчасні платежі і можливості продажі житла і переселення в житло гіршої якості чи соціальне житло. Проте Україна пішла ще далі, ввівши державну житлово-комунальну інспекцію (ДЖКІ) з дуже широкими повноваженнями щодо приватного житла. Оскільки в Україні не сформована ні свідомість відповідального власника, ні почуття власності, то функції ДЖКІ не здаються перебільшеними для законодавця, коли без згоди власника і без рішення суду інспекція може зайти у приватну власність і в будь який час.
Для «законопослушності» управляючих компаній і надавачів послуг впроваджується система регулювань і сертифікацій, а також інвестиційний потенціал. Така система регулювання залишає всі важелі впливу на стороні влади, породжуючи тіньові схеми видачі сертифікатів і дозволів.
Тепер кілька слів про сертифікацію і інвестиційний потенціал управителів.
Сертифікація – це інструмент впорядкування ринку і створення важелів для його розвитку і стимулювання конкуренції. В Україні не створено ринку управителів і ринку якісних комунальних послуг, тому говорити про сертифікацію ще зарано. Спочатку треба розробити систему підготовки та навчання управителя і чітко прописати кваліфікаційні вимоги до управителів. Перехідний час на впровадження сертифікації 2-3 роки, як це показує східноєвропейський досвід.
Інвестиційна спроможність управляючої компанії здається ніби позитивним явищем для заохочення інвесторів, проте це непотрібний регулятор , який погубить розвиток малих і середніх фірм і приватних підприємців на ринку управительства і надання комунальних послуг. Замість інвестиційної спроможності управляючих фірм, які мають забезпечити фінансово розвиток цього сектору необхідно запроваджувати систему страхування будинків і діяльності управителів, а також систему дешевих і пільгових кредитів для термомодернізації житлових будинків. Інвестори прийдуть в сектор житлового управління, якщо там будуть створені зрозумілі правила гри, в іншому випадку інвестиційна спроможність це ворота для пропускання вибраних компаній на ринок українського управительства.
Найбільшою загрозою для розвитку ОСББ є власне сама вимога сертифікації і інвестиційної спроможності. Зрівняння вимог до комерційної діяльності управляючих компаній і безприбуткової діяльності ОСББ (самоуправління своїм будинком) щодо цих критеріїв є нонсенсом. Така норма ЖК погубить і так слабкі позитивні паростки недолугої української реформи ЖКГ. Східноєвропейська практика доводить, що сертифікація не вимагається при управлінні своїм майном.
Ліцензування для управління майном саме по собі є річчю хорошою і потрібною. Проте проблема криється в її формулюванні. Проект ЖК(ст.151-152) ставить однакові високі вимоги до всіх учасників ринку управительства. Тут не враховується різниця у можливостях безпосереднього самоуправління для ОСББ і компанії. Загалом, ЦКУ не містить особливих вимог чи ліцензій для управління майном, окрім певних застережень цивільного характеру – наявності й чинності договору.
Проте, на нашу думку, варто розмежувати вимоги для безпосереднього управління та вимоги до управителя чи управительської компанії. Окрім того, вимоги до безпосереднього управління слід чітко і вичерпно викласти в самому законі(зокрема не застосовувати суворі фін. вимоги, чи ліцензування як таке), а стосовно управительських компаній-застосувати повні вимоги з проекту ЖК, детально розписані в відповідній майбутній постанові КМУ, із застосуванням обов’язкового ліцензування. Таким чином створюються умови для полегшення функціонування ОСББ та безпосереднього управління.
Ліцензування управителів в Польщі було запроваджено в 1997 році на основі Закону «Про господарювання нерухомістю».Перед цим три роки з 1994 від початку приватизації і обов’язкового створення ОСББ житлові-експлуатаційні підприємства були реформовані в управляючі компанії і надавачів послуг без вимоги ліцензування. Спочатку створювався ринок управителів і ринок комунальних послуг, а потім вводилось ліцензування.
В Україні не назріли умови для впровадження ліцензування управляючих компаній:
1. Немає ринку управителів і ринку комунальних послуг;
2. Жеки не реформовані і будинки без створених ОСББ територіально прив’язані до житлових контор.
3. Не визначені кваліфікаційні норми за якими надаватимуться ліцензії;
4. Відсутня програма навчання управителів.
Такий підхід до впровадження ліцензій породить корупцію і продаж ліцензій начальникам ЖЕКів і новоспеченим управляючим компаніям, а також знищить ледь проростаючі паростки самоуправління ОСББ і Асоціацій ОСББ
З огляду на вищевикладене, стає цілком доречною та зрозумілою вимога наявності фінансової спроможності та інвестиційного потенціалу (термін потребує нормативного уточнення) у управительської компанії а не ОСББ при самоуправлінні.
Вибір постачальників послуг та спосіб формування тарифів за них (там де вони не встановлені згідно закону) – закріплений як цивільним законодавством, так і законом про ОСББ. Слід зазначити про певну специфіку стосовно договорів із монополістами, але навіть тут передбачено відповідними правилами користування відповідними послугами (електро-, водо-, теплопостачання) що укладення договору є добровільним. Торкаючись теми вибору постачальників послуг немонопольної сфери, слід зазначити, що наявність безпосереднього управління передбачає особисту зацікавленість у виборі постачальника, окрім того ОСББ має достатній вплив на своє правління через збори, тобто якщо постаратись, то свої права можна захистити. Водночас і з управительською компанією всі питання повинні бути врегульовані відповідним договором – а його дотримання – судовою системою.
Законодавець добивається створення ОСББ всюди у ББ і не дає альтернативи. На нашу думку, це підвищує роль закону про ОСББ і робить невідворотним та крайнє необхідним його вдосконалення. Тому дуже важливими стають питання набуття/втрати членства в ОСББ, відносин членів ОСББ та власне ОСББ, питання чинності статуту та механізми захисту інтересів як ОСББ в цілому так і конкретних його членів.
Питання вступу регулюється законом про ОСББ – членство на основі заяви за згодою ОСББ. Закон про ОСББ та Цивільний Кодекс мають передбачати право та можливість співвласників багатоквартирних будинків приймати спільні рішення встановленою більшістю голосів і без створення ОСББ як юридичної особи? Має передбачатися невід’ємність права участі в ОСББ від права власності на приміщення в будинку, де таке ОСББ створене».
Та є багато інших джерел, які підтверджують, що намагання трускавецької влади «реформувати» ЖКГ – це не що інше, як намагання діяти за російським сценарієм, силою увівши на ринок підконтрольні собі управляючі компанії, які би під виглядом «реформування» ЖКГ відмивали кошти, які би займалися підготовкою до виборів. Те, що у Трускавці планується створити кілька оаз ОСББ, на які виділятимуться кошти на вибори, а прикриттям будуть ОСББ та ЖКГ, є тільки справою часу. Так, за нашими даними, одна з таких оаз постане з ряду будинків на вулиці Івасюка, очолить її Андрій Кульчинський, депутат ТМР. Друга буде створена на Івасюка і ймовірним її очільником може стати Ігор Пілько, депутат ТМР. Третя охопить квартал вулиці Стуса (парні числа будинків) та кілька будинків на Данилишиних, «опікуватиметься» нею член виконкому, фронтозмінівець Ігор Паньків. Останньому пророкують крісло начальника КП «Трускавецьжитло» або після відставки Олександра Ткаченка, або ж при прискореному впровадженні інституту управляючих компаній у Трускавці. Ви ж бачите, що всі названі нами майбутні керівники угруповань ОСББ – люди з команди Р. Козира.
Та повернемося до досвіду управляючих компаній, зокрема, досвіду російського. Не зайвим буде нагадати, що Руслан Козир до обрання на посаду міського голови Трускавця був співвласником київської фірми з російським капіталом. А його бізнес, який тісно пов’язаний із ЖКГ та будівництвом, зміг розвинутися не в останню чергу завдяки змінам в законодавстві стосовно ЖКГ та будівництва.
Про те, які небезпеки стоять перед трускавчанами у випадку запровадження управляючих компаній в нашому місті, багато могла б розповісти київський юрист та правозахисник Тетяна Монтян. Тож Вашій увазі пропонуємо окремі вимоги із її інтерв’ю для УНІАН.
«Комунальні інспектори отримають право вриватися в квартиру з метою “профілактики”. А чим небезпечні такі комунальні інспектори? Вони втручатимуться в ту сферу діяльності, яка взагалі їх не має стосуватися, тому що є співвласники багатоквартирного будинку, сусіди – і все, що діється в домі, – це їхні проблеми, а не якихось зовсім сторонніх людей.
Новий ЖК для обслуговування будинків передбачає замість ЖЕКів послуги приватних фірм. Там пропонується обов’язкове обслуговування житлового фонду управляючими компаніями, причому безальтернативно. Тобто люди, які навіть самі організували ОСББ (об’єднання співвласників багатоквартирних будинків) чи кооператив, зможуть обслуговувати свої будинки самостійно тільки в тому разі, якщо відповідатимуть якимось міфічним “кваліфікаційним вимогам” Кабміну. Цих кваліфікаційних вимог Кабміну ще ніхто в очі не бачив. І є величезна підозра, що “пройти” ці кваліфікаційні вимоги можна буде тільки за допомогою корупційної складової. Якщо в будинку взагалі не створено ОСББ чи кооперативу – значить, місцеві органи нав’язуватимуть управляючу компанію. Ідеться про фактичне позбавлення людей права колективної власності. А який сенс мати власність, якщо ти сам не можеш нею розпорядитися?!
Це те саме, якби власників автомобілів зобов’язали на безальтернативній основі обслуговувати свої автомобілі тільки на певних СТО, які відповідають якимось там кваліфікаційним вимогам, та заборонили це робити самостійно. Люди самі мають визначати, як їм ремонтувати свої авто і як управляти будинком, у якому вони живуть.
Росія вже пройшла цей шлях. Там дня не проходить без повідомлення про те, що вбито чи поранено голову їхнього аналога ОСББ, який називається ТСЖ. Про те, що посміли підняти голос проти управляючих компаній і відверто завищених цін. У Росії управляючі компанії призвели до абсолютно безумних цифр у платіжках і до повної неможливості здихатись цих компаній».
Цей коротенький витяг показує, до чого може призвести пересаджування російського «досвіду» на трускавецький ґрунт. Руслан Козир прагне перетворити трускавчан на німе бидло, котра мовчатиме, коли піднімають тарифи, котре мовчатиме, коли створюють ОСББ без згоди мешканців, як це маємо місце у старих хрущовках на Івасюка. Пан Козир, напевно, сподівається, що це «бидло» мовчатиме, коли йому нав’язуватимуть ідею управляючих компаній, які визискуватимуть людей, а навіть позбавлятимуть їх їхнього майна, житла, а не виключено, що і життя. Тому так важливо не піддатися на спокусу нового «райського життя», яке нам обіцятимуть при створенні управляючих компаній, а логічно подумати – чи варто відмовлятися від послуг ЖЕКів, чи в нашому випадку КП «Трускавецьжитло». Звісно ж, що мешканці самі мають право обирати, які послуги вони замовляють і за що платять, а не так, як каже заступник керівника КП «Трускавецьжитло» п. Мирослав Мицько, що люди повинні платити за всі послуги, не маючи права обирати з переліку.
Знову слово Тетяні Монтян: «ЖЕКи теж неефективні… Тоді що робити? ЖЕК – це просто назва. Бувають дуже різні ЖЕКи. Це просто обслуговуюча організація, вона може працювати добре, а може й погано, залежно від того, хто і як її контролює і які умови оплати. Я знаю багато прикладів, коли ОСББ саме не займається обслуговуванням будинку, але уклало конкретний договір з ЖЕКом, приймає лише за актом виконані роботи й після того розраховується. І що ви думаєте? Ті самі ЖЕКи, які завжди байдикували, почали працювати нормально, бо ж інакше їм ніхто не заплатить! ЖЕКи працюють погано тоді, коли їх ніхто не контролює, коли в будинку немає колективного власника, коли люди не здатні об’єднатися й проконтролювати, чи надано їм ті послуги, за які виставлені рахунки. Якщо ж люди здатні об’єднатися, якщо вони здатні прийняти колективне рішення й колективно контролювати виконання робіт, ЖЕК працюватиме прекрасно, а якщо працюватиме погано, то можна найняти інший ЖЕК чи окремих людей для виконання певних робіт».
На жаль, проблема наших людей, зокрема і трускавчан, у тому, що нам важко об’єднатися. Ми не довіряємо одне одному, не вміємо приймати колективні рішення, не здатні досягати консенсусу, доходити якогось компромісу. Люди готові посваритися і влаштувати мордобій за будь-який дріб’язок, вони підозрюють кожного, хто готовий взятися за суспільно-корисну справу, у особистій матеріальні зацікавленості. А все чому? Тому що зараз у законі про ОСББ прописаний надто складний алгоритм прийняття колективних рішень. Тобто скористатися наявним алгоритмом можуть лише доволі просунуті люди. Якщо спростити цей алгоритм, то ним зможуть скористатися і звичайні громадяни. Спробуйте зараз зібрати збори за прописаною з законі про ОСББ схемою! Комунальна мафія робить усе, щоб так залишалося назавжди. Тетяна Монтян у вищезазначеному інтерв’ю пропонуємо один із шляхів виходу проблеми.
«Уявіть собі мініакціонерне товариство, яким насправді і є багатоквартирний будинок. Але як можна управляти акціонерним товариством, якщо не відомо, скільки акцій належить кожному акціонеру? Так само наші люди в багатоквартирних будинках не знають, яка частка будинку як цілісного майнового комплексу їм належить. Якби людина знала, яка її частка, вона б знала, скільки їй потрібно знайти союзників, аби прийняти якесь рішення. Зараз це зробити неможливо, тому що ані БТІ, ані будь-яка інша організація не обліковує багатоквартирні будинки як цілісні майнові комплекси з визначенням ідеальних часток співвласників.
Є ще одна проблема – в Україні немає можливості безперешкодно отримати доступ до інформації про інших співвласників багатоквартирного будинку. Тобто ви не може некорупційним шляхом дізнатися, як звуть ваших сусідів і як з ними зв’язатися. Хіба що вони особисто живуть у своїх квартирах і добровільно вам скажуть, що вони є справді власники і покажуть свої правовстановлюючі документи. А ви багато знаєте людей, які не злякаються це сказати й показати?! У нашому будинку простіше, бо в нас освічені люди, усі знають, хто я така, і за 11 років багато хто з сусідів зверталися до мене по якісь консультації.
А уявіть собі, як організувати ОСББ в хрущовці, де живуть бідні, залякані люди, багато хто здає своє житло, а ще – десь 15% неприватизованих квартир. А для створення ОСББ треба отримати згоду більш як половини співвласників будинку! І саме ці хрущовки найбільше потерпають від комунальної мафії.
У нас жоден жек не працює легітимно, бо в Цивільному кодексі написано, що будинок є співвласністю всіх власників приміщень у ньому й тільки співвласники мають право приймати колективні рішення щодо своїх будинків. Покажіть мені хоч один жек, який має бодай у якомусь вигляді колективне рішення співвласників, що саме цей жек має обслуговувати будинок! Тобто будинки обслуговуються жеками “по дефолту”, мовляв, а ми завжди обслуговували цей будинок. Але ж колективного рішення з цього приводу ніхто не приймав!
Крім того, приходять жеки-рейдери, замість “комунальних” жеків, що були завжди, кидають свої платіжки й “доять” нещасних людей, які навіть не підозрюють, як їх цинічно обманюють. І хто цим займається? Наша різнокольорова комунальна мафія, яка “кришується” політиканами від усіх без винятку політичних сил, бо їм усім вигідний такий стан речей».
Напевно, щоб розібратися із цим всім, потрібно бути юристом, комунальником, депутатом – так може видатися на перший погляд. Насправді ж потрібно не піддаватися пропаганді, не вірити жодному слову міського голови. У Трускавці ЖКГ реформували ще за часів Лева Грицака, а реформа а-ля Козир фактично зруйнувала КП «Наше місто», створивши не то комунальні, не то партійні «Трускавецьжитло» та «Трускавецьтепло». Ціни, тарифи зростають, та поки що люди залишаються у своїх помешканнях. Як ви думаєте, квартири у Трускавці дешеві чи дорогі? Чи є хтось, кому буде дуже вигідно виселяти неплатників, яких обзиватимуть «злісними»? Чому б не використати вчасний момент та не влізти на ринок, який є не просто прибутковим, а над прибутковим? І робити це намагаються будь-якими шляхами, в тому числі методом нав’язування нам думки про потребу творення ОСББ (і то будь-якою ціною, навіть не питаючи згоди мешканців), щоб згодом через інститут злочинних (рекетирських, а простіше кажучи бандитських) управляючих компаній вершити свої чорні справи у місті-курорті Трускавець.
Якщо люди згідні йти в кабалу, якщо люди не протестуватимуть, щоб їх продавали як рабів німих, як бидло, то це буде вибір людей. Трускавецьких людей. Бо вибір 2010 року – це теж їхній вибір і нема на то ради…
Підготував Володимир Ключак
Також читайте
ТОП коментованих за тиждень