Власниками багатоквартирних будинків їхні мешканці стали понад 20 років тому, коли в Україні пройшла приватизація житла. Бо ж тоді приватизовувалися не лише самі квартири, але й приміщення спільного користування: горища, підвали, сходи тощо. І відповідальність за їх утримання вже тоді мала лягти на мешканців.
Однак реформа не була доведена до кінця, досі багато хто достеменно не знає, за що відповідає, і цілковито покладається на державу. Мовляв, саме вона повинна опікуватися багатоповерхівками, утримувати їх, ремонтувати. Сьогодні впроваджується нове законодавство, що регулює утримання та управління житлом, де чітко зазначено, що всіма цими питаннями мають займатися співвласники багатоквартирних будинків. І саме їм тепер належить вирішувати, яким чином оплачувати всі ці роботи та послуги. Про це ми розмовляємо з заступником керівника Проекту IFC «Енергоефективність у житловому секторі України» Софією Лінн.
– Концепція житлової реформи передбачає передачу багатоквартирних будинків на утримання їхніх мешканців уже в липні цього року. Де людям взяти гроші для цього?
– Нинішньої квартплати було б достатньо для фінансування поточних потреб багатоповерхівок. Інше питання, що досить велика частина цих коштів витрачається неефективно. Простіше кажучи, оминає нас, клієнтів.
Давайте порахуємо разом. У країні 240 тис. багатоквартирних будинків. Їх загальна житлова площа складає приблизно 1 млрд. кв. м. У середньому щомісячне обслуговування одного квадратного метру його власникам стає в 3,5 грн. За рік отримуємо суму, що дорівнює 42 млрд. грн. Приблизно третина цих коштів витрачається відносно прозоро. Зокрема, йдеться про зарплату персоналу ЖЕКів. У тіні ж залишаються майже 25 млрд. грн. При цьому ми говоримо виключно про платежі за житлоплощу. Допоміжні приміщення до уваги не беремо.
Єдиний реальний спосіб змінити ситуацію – самим розпоряджатися фінансами та управляти багатоповерхівкою. Сьогодні вже створено механізм, який дозволяє здійснювати цю можливість. Я кажу про об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) та про ті можливості, які перед ними постають.
Саме ОСББ зараз можуть дешево проводити енергоефективні заходи з тим, аби отримати економію теплоресурсів, і, відповідно, платити за комунальні послуги значно менше. Сотні будинків уже зробили це. За державною програмою компенсації тіла «теплого кредиту» ОСББ отримує понад 40% компенсації. А це означає, що такий кредит на першому етапі практично не збільшує обов’язкові платежі. Більше того, враховуючи отримувану економію тепла, такий кредит з часом призводить до істотної економії коштів мешканців багатоповерхівок.
Практика держав, які пройшли такий шлях, підтверджує, що стабільність у проведенні подібних реформ забезпечує саме комерційне кредитування, коли держава лише стимулює, але безпосередньо не керує ремонтом та модернізацією вашого будинку. Оскільки, як ви знаєте, якщо доручити ці роботи державі, то (такими є наші сумні реалії) ви отримаєте і поганий ремонт, і нецільове використання коштів. Тому треба саме зараз скористатися ситуацією, коли держава готова допомагати мешканцям багатоповерхівок, і зробити свій будинок ефективнішим, а розмір своєї квартплати – меншим.
– Державною кредитною програмою можуть скористатися лише ОСББ як юридичні особи. А що робити мешканцям тих багатоповерхівок, де нема такого об’єднання? Де їм взяти гроші на ремонти?
– Мешканцям доведеться скористатися власними ресурсами. Часто вони йдуть спрощеним шляхом: аби скоротити платіжки, кожен самостійно займається утепленням власної квартири. Це називається «латковим утепленням». У таких випадках будинок виглядає, як клаптикова ковдра.
Така ковдра робить квартиру дещо комфортнішою, та при цьому очікуваний ефект економії тепла не настає. У середньостроковій перспективі латкове утеплення становить велику небезпеку. Через температурну різницю, що виникає між утепленими та неутепленими місцями, руйнується будинок.
Зекономити можна лише в тому випадку, якщо грамотно проводити енергоефективні заходи всім будинком. Вони повинні передбачати встановлення будинкового лічильника теплоспоживання, індивідуального теплового пункту (ІТП), який регулює споживання тепла залежно від погоди. Тож правильний шлях лише один – створення ОСББ.
– Чи не ліпше було б провести модернізацію всього житлового фонду за державний рахунок?
– За оцінками фахівців, на це була б потрібна колосальна сума – до 50 млрд. дол. Держава не може і не повинна цього робити. За останні 25 років у країні не було жодного (!) випадку цілковитої тепломодернізації будинку за державний рахунок.
Окрім того, якщо ми ці роботи віддаємо на виконання державі, то їх вартість, про що я вже казала, може завищитися в багато разів. Або якщо якийсь муніципальний орган почне добирати підрядника, то теж нема гарантії, що він не просуне «своїх» людей. Таким чином, створюються передумови для корупції. А гарантії якості таких робіт – жодної.
Тому центром ухвалення рішення повинен бути власник. Він і свої гроші порахує, і за належним виконанням ремонту прослідкує. І по його завершенні старатиметься підтримувати належний стан будинку.
– З 2014 року Україна активно впроваджує програму підтримки оплати житлово-комунальних послуг малозабезпеченим родинам. На ці цілі в держбюджеті на 2016 рік передбачається близько 35 млрд. грн. Можливо, варто було спрямувати частину цих грошей на пільгове кредитування робіт з модернізації будинків, адже ця категорія людей навряд чи наважиться брати банківські кредити?
– В Україні справді є велика група населення, яка потребує державної підтримки у зв’язку з підвищенням тарифів. Вони отримують субсидії, і це правильно.
Та сьогодні всю цю систему треба допрацьовувати. Йдеться про те, щоб субсидію адресно видавати грошима. До того ж її треба надавати таким чином, аби у людей з невеликим доходом виявлявся інтерес до подальшої економії ресурсів. Завдяки цьому люди якраз і зможуть спрямувати частину грошей на утеплення своїх будинків.
А стосовно кредитів, які бере ОСББ на енергоефективні заходи, то вже зараз людям, які отримують субсидії, держава компенсує не звичні 40% тіла кредиту, а до 70%, що вигідно і тим, хто отримує субсидії, і всім співвласникам багатоквартирного будинку.
– У січні поточного року Держенергоефективності представило новий механізм з утеплення багатоповерхівок, який передбачає залучення до реалізації відповідної державної програми енергосервісних компаній. Наскільки це виправдано?
– Енергосервісні компанії (ЕСКО) живуть із різниці між платою, котру отримують від мешканців, і тією, яку віддають постачальникам послуг. Заради цього вони модернізують будинки, роблять їх енергоефективними. Та люди будуть вимушені платити за тепло за завищеними тарифами, без можливості економити протягом 10-20 років. Такі механізми є хорошими для громадських споруд, для будинків із одним власником (державою). У країнах Східної та Центральної Європи, де успішно пройшла житлова реформа, не було випадків, аби ЕСКО модернізували багатоквартирні будинки.
Тож я підкреслю ще раз: єдиним реальним шляхом модернізації багатоповерхівок, підвищення їх комфорту і, головне, забезпечення економії на комунальних платежах є створення ОСББ і отримання ними кредитів в одному з державних банків на енергоефективні заходи з державною компенсацією тіла кредиту для встановлення загальнобудинкових лічильників, ІТП з погодним регулятором, заміни вікон чи дверей у місцях загального користування та утеплення фасадів, а також даху та підвалу. Лише так можна ефективно управляти своїм будинком і своїми грошима.
Артем Садовий, Національний прес-клуб «Українська перспектива»
Також читайте
ТОП коментованих за тиждень